借り上げ社宅の担当者の業務の中で原状回復費用と敷金の精算は、最も負荷の高い業務のひとつであり、社宅担当者の悩みの種となっています。
貸主、管理会社から請求される原状回復費の見積もりには様々なものが含まれ、不動産知識のない社宅担当者にとっては、その請求額が妥当なのか、そもそも借主が負担すべきものなのかわからないまま精算してしまっているケースなどが見受けられます。
また、原状回復費用を従業員に負担させる場合、請求の根拠や妥当性を説明しなければならない場合もあるため、原状回復に関する基礎知識は社宅担当者に必須と言えるでしょう。
社宅に限らず、賃貸住宅における原状回復費用にまつわるトラブルは非常に多いため、国土交通省はトラブルの未然防止、解決の指針として「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（以下、ガイドライン）」を公表しています。
今回は借り上げ社宅を運営するうえで必要となる原状回復費用に関する基礎知識をガイドラインから学んでいきましょう。
出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
１．ガイドラインの解釈
１－１．原状回復とは？
ガイドラインでは、原状回復のことを以下のように説明しています。
原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること」と定義して、その考え方に沿って基準を策定した。
要するに、原状回復とは、発生した損耗のうち故意・過失、善管注意義務違反、その他通常損耗以外を復旧するということです。
よく「原状回復＝借りたときの状態に戻すこと」と認識されていることがありますが、それは誤解ということになります。
すなわち「通常の使用を超えるような使用」をしなければ、基本的には原状回復費用は借主の負担として請求されることはないということになります。
１－２．通常の使用とは
それではここで言う「通常の使用」とはどのようなものでしょうか。
平たく言えば、「正しい使い方をして、手入れを怠らず（損耗箇所を放置せず）に住まうこと」となります。
具体的には、
- 正しい使い方をして、手入れをしっかりしていても発生した損耗＝貸主負担
- 正しい使い方をしなかったことによって発生した損耗＝借主負担
- 正しい使い方をして発生した損耗だが、その後の手入れが悪く、損耗を放置したことによって発生・拡大した損耗＝借主負担
ということになります。
ガイドラインでは、以下の4つの状況に区分して、賃貸人（貸主）と賃借人（借主）の負担の考え方を明確にしています。
A：賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの
B：賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの）
A（+B）：基本的にはAであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの
A（+G）：基本的にはAであるが、建物価値を増大する要素が含まれているもの
上記のうち、BおよびA（+B）については、賃借人に原状回復義務があることとしており、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・棄損を明確に定義しています。
出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
１－３．経過年数の考慮と施工単位について
上記では、原状回復の負担区分の根本的な考え方を説明しましたが、それだけでは、貸主と借主の負担を明確に分けることはできません。
ガイドラインでは上記の根本的な負担区分の考え方（通常の使用か否か）に加え、「経過年数」と「施工単位」についてそれぞれ考慮する必要があることが記載されています。
① 経過年数の考慮
借主の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど借主の負担割合を減少させることが適当とされています。
なぜなら、通常使用外による損耗や通常損耗放置による損耗についても、その損耗の中には経年変化や通常損耗が含まれており、借主はその分を賃料として支払っているので、その修繕費全てを借主負担とすることは適切ではない（借主負担が多すぎる）という考え方によるものです。
② 施工範囲の考慮
原状回復は、可能な限り壊れた箇所や汚れた箇所に補修範囲を限定し、できるだけ施工範囲を最低限とすることを基本的な考え方としているが、色あわせや模様あわせなどの必要がある場合は、ある程度借主に負担をさせるべきとの考え方が示されています。
１－４．特約について
１-１の通り、経年変化や通常損耗に対する原状回復義務は貸主に負担させる（賃料に含まれる）べきと考えられますが、契約の自由の原則により、民法、借地借家法などの法令に抵触しない限り、特約により経年変化や通常損耗に対する修繕義務などを借主に負担させることは、下記の3つの要件を満たす場合、有効となります。
【 経年変化や通常損耗を借主負担とするための要件 】
① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕などの義務を負うことについて認識していること
③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
そのため、契約時には賃貸借契約書の特約条項に経年変化や通常損耗に関する費用が借主負担となるような記載がないかを確認し、記載があればその費用負担をしっかりと認識したうえで契約することが重要と言えるでしょう。
よくある特約としては、定額の清掃（クリーニング）代、水廻り消毒代、殺虫消毒代、抗菌施工代、エアコンクリーニング代、また和室がある物件では畳・襖・障子の貼替（表替え）代、（入居、退去時のいずれかの）鍵交換代の借主負担などの条項があげられます。
２．まとめ
社宅担当者として、解約精算のやりとりを管理会社や従業員と進めていくうえでは、「原状回復」の考え方を正しく理解したうえで対応することが必要です。
また、ガイドラインにはこのような原状回復の考え方の他にトラブルの未然防止に関する条項なども記載されています。
借り上げ社宅の解約精算をスムーズに完了させるためには、社宅管理規程・ルール集への費用負担の明記や社宅入居時の立ち合い徹底（損耗箇所の特定）、入居中の注意点の周知や誓約事項の取り付けなどが必要です。
そのようなトラブル未然防止などの実務的な内容は、別途解説していきたいと思います。
