不動産管理会社の役割を理解しよう!

社宅管理業務を行う中で、基本的な不動産知識について不安を感じたことはないでしょうか?社宅管理業務をアウトソーシングしていれば、不動産知識に長けたプロが対応してくれますが、そうでない場合は、社宅担当者自らが対応しなければいけません。社宅管理業務を行ううえでは、基本的な不動産知識の理解が必要です。そこで、今回は不動産の基礎知識に不安を抱える社宅担当者(特に、社宅管理業務を行うようになってまだ日が浅い担当者)に向けて、賃貸物件における不動産管理会社の役割についてご説明します。

1.不動産管理会社とは?

一人暮らしの経験など、ご自身で賃貸借契約の手続きを行なった経験がある方はご存じかもしれませんが、不動産管理会社は、その名の通り、貸主から委託を受けて不動産(賃貸物件)の管理を行なう会社です。その業務内容は、「賃貸管理」と「建物管理」の2つに分けられます。

1-1. 賃貸管理(専有部の管理)

賃貸管理とは、主に次の①~⑤業務を指します。

① 入居者の募集
管理物件に空室がある場合、入居者の募集を行ないます。

② 新規契約業務
貸主に代わって賃貸借契約手続きを行ないます。
新規契約関連では、入居希望者や連帯保証人に対しての審査、賃貸借契約の条件交渉、賃貸借契約書原本の作成・締結、契約金の回収などを行ないます。

③ 入居中の対応
毎月の家賃集金や滞納者への督促、入居者や近隣からの問い合わせ対応(設備に対するクレームや、騒音や水漏れなどによる入居者間のトラブル対応など)を行ないます。

④ 更新業務
更新期日の管理、入居者への更新案内通知、更新書類の作成・締結、更新料の回収などを行ないます。

⑤ 解約業務
入居者からの解約申入れの受付および貸主への連絡、入居者との退去立会いや原状回復に必要な修繕工事の手配、敷金精算など、解約に関する一連の手続きを行ないます。

1-2. 建物管理(共有部の管理)

建物管理とは、主に賃貸物件そのものの維持・管理に伴うメンテナンス業務です。

① 建物の維持管理(日常的なメンテナンス)
建物の価値を維持するには日常的なメンテナンスが必要です。共用部などの日常清掃や定期清掃、蛍光灯の交換や植栽管理などを行ないます。

② 設備の維持管理(法定点検)
各種法律によって点検が義務付けられている、下記のような「法定点検」を実施します。

【 法定点検の例 】
✔ 消防設備の点検
消防法により定められているもので、消防用設備を定期的に点検し、その結果を消防庁または消防署長に報告する義務があります。具体的には、消防器具、誘導灯、屋内外の消火栓設備、火災報知設備などの点検です。

✔ 水道・下水道設備の点検
貯水槽などの給水設備については水道法、浄化槽などの排水設備については浄化槽法に基づき、設備の清掃点検、水質チェックなどを行います。

✔ 昇降機の点検
建築基準法や労働安全衛生法に基づくもので、エレベーターやエスカレーターなどの昇降機の安全を点検します。マンションなどの居住用に建てられた不動産においては、エスカレーターが設置されているケースが少ないため、エレベーターが主な点検対象となります。

③ 長期修繕計画の策定
賃貸物件の居住環境を快適なものにし、資産価値を維持・向上させるために、長期的な修繕計画を策定します。いつ、どのような修繕が必要になり、どのくらいの修繕費用がかかるのかを把握するために必要な計画です。

2.まとめ

不動産管理会社の役割をご理解いただけたでしょうか?
新規契約時は不動産仲介会社がフォローしてくれるケースが多いため、社宅担当者が直接的に不動産管理会社と接することはあまりないかもしれません。
しかし、入居後においては、管理会社とのやりとりが様々な場面で発生します。社宅管理業務をよりスムーズに行うためにも、基礎的な知識として不動産管理会社の役割をしっかりと理解しておくとよいでしょう。

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